部委发文，“新增建设用地原则不用于地产开发”，有何影响？

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据新华财经消息杠杆炒股风险，近日自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）（以下简称《通知》），内容涵盖13个方面，涉及新增建设用地供给、城市更新用地等方面。

其中第十条提到，各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

新增建设用地“原则上不用于经营性房地产开发”，该说法引起广泛关注，甚至出现房地产开发将“停止供地”的误读。那么，该政策对地产到底有何影响？

首先要厘清“新增建设用地”的概念及主要用途。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“新增建设用地”指通过农用地转用审批等方式，将农用地（含耕地、园地、林地等）和未利用地，转为建设用地的土地增量。

根据《土地利用年度计划管理办法》（2016年国土资源部令第66号），新增建设用地量是计划管理的重要指标之一。一直以来，新增建设用地主要用于国家级重大工程、基础设施及民生项目（如学校、医院、保障性住房等）。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，“新增建设用地”有严格的法律定义，特指将农用地（含耕地、林地、草地等）和未利用地（如盐碱地、沼泽地、荒漠等），通过征收、转用审批程序，首次转变为建设用途的土地。

由此可见，“新增建设用地”与“房地产开发用地”属于两个概念。严跃进表示，当前房地产开发用地，绝大多数来源于存量建设用地（如旧城改造、低效用地再开发），以及规划确定的城镇建设用地范围内、通过招拍挂出让的土地。即便存在部分通过新增建设用地（农转非）来实现供地，比例也是非常少的。

严跃进认为，本次政策调整，对房地产开发用地的实际供给影响有限，市场不应“过度担忧”。“房地产开发用地主要依赖各地今年的供地计划，以及存量盘活等系列工作的节奏，短期内供地工作仍由各地根据市场情况决定。”

普睿数智安徽区域表示，该政策并不等于“停止商品房用地供应”，商品房开发的土地来源仍可通过存量建设用地予以保障——包括城市更新、旧厂改造、低效用地再开发等途径；只是纯粹通过征用农田等获得的商品房用地将大幅减少，依赖“摊大饼”式的新区开发模式将难以为继。

严跃进认为，2026年作为“十五五”开局之年，政策更强调在守住耕地保护红线、生态保护底线的前提下，提升土地要素对高质量发展的支撑能力。“原则上不用于经营性房地产开发”，是对新增建设用地用途的重申和强调，目的是确保稀缺的增量指标精准投向国家战略领域，避免被非重点经营性项目挤占。

一方面，当前土地市场已进入“缩量提质”阶段，永华证券，永华证券配资，香港永华证券公司全国土地供应总量普遍下降（多地降幅约20%），市场重心已经转向盘活存量、消化库存。在此背景下，新增建设用地指标更需聚焦国家战略，无须再大量用于商品房开发。

另一方面，防止违规变相开发。实践中存在以民生或基础设施名义，申请新增建设用地，实际用于建设度假村、商业街区等经营性项目的现象。此次明确禁止，有助于堵住监管漏洞，确保土地用途合规，即重点保障民生和重大战略项目。

李宇嘉表示，新增建设用地往往在城市外围，也是新房库存压力最大的区域，很多在售新房是5年前、甚至10年前拿预售证的项目，到现在都卖不完。考虑到新房市场价格内卷，新增建设用地搞房地产开发，对多数地方并“不划算”。近几年，各地供地也普遍回到中心区，利用地段、配套打造“好房子”。

不过从房地产行业基本面看，土地供应确实正朝着“总量收缩、质量提升”的方向进行。与此同时，政策鼓励通过盘活存量释放土地资源，包括城市更新、闲置土地收购和处置、低效用地再开发等途径，存量土地盘活将成为中长期主基调。

中指研究院认为，政策对房地产用地进行了约束，在严控新增建设用地用于经营性房地产开发的同时，“原则上”也体现出留有余地，整体与当前房地产控增量、去库存、优供给的思路较为一致，有利于改善房地产供求关系。预计未来行业将更依赖存量盘活、城市更新等路径获取开发资源。

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孙梦凡

在国际金融市场面对中长期逻辑与短期交易交织的阶段的市场环境中